刘诚冬律师：建筑公司代表人与私人签订居间合同是有效还是无效
来源：小九足球直播 发布时间：2024-03-14 19:46:52
王某与李某于2023年签订了居间合同，双方约定，王某协助李某以某某建筑公司的名义承揽某项目的建筑工程中的保温工程，然后在承揽成功后，李某支付给王某一定金额的报酬，王某与李某签订居间合同时，具有某建筑公司的委托，某建筑公司也对王某与李某之间签订的居间合同知情，某建筑公司属于具有承包保温资质的单位。
在王某的协助下，李某以某建筑公司的名义顺利与总承包单位签订了保温工程承包合同。但在某某建筑公司与建筑设计企业签订了成本合同后，李某以中标单价过低支付王某的居间费用后，无力继续施工为由，不想继续履行合同，想单方面解除与总承包单位的保温合同，并以此为由拒绝支付王某的居间费用，于是王某与李某发生争议。
案例要旨：当事人订立、履行合同，应当遵守法律和法规，不得扰乱社会秩序，损害社会公共利益，居间合同约定的居间事项系成签订违反法律和法规强制性规定的无效建设工程项目施工合同的，该居间合同因扰乱建筑市场秩序，损害社会公共利益，应属无效合同，居间方据此主张居间费用的，人民法院不予支持。
根据最高人民法院公报案例“张正国诉江苏红战建设工程有限公司等居间合同纠纷案”。
江苏省南京市江宁区人民法院一审认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同无效。本案中，原告张正国与被告红战公司签订了《居间协议》，该协议约定的居间事项是由张正国为红战公司居间介绍签订汤山G81地块建设工程项目施工合同，该居间事项是不是合乎法律，张正国的居间行为是不是合乎法律决定了《居间协议》的效力，第三人涵田公司将G81地块项目土建及水电安装工程发包给第三人省建公司施工，工程内容为土方、梳基、土建及水电安装施工，省建公司与红战公司均未能提交双方之间就该项目签订的建设工程项目施工合同，结合《中标通知书》以及省建公司制作的内部承包招标文件，能确定省建公司曾将士方、土建及水电安装工程交由红战公司施工。
《中华人民共和国建筑法》第二十九条规定:施工总承包的，建筑工程整体的结构的施工必须由总承包单位自行完成，省建公司将自涵田公司承包的G81地块项目土建及水电安装施工交由红战公司施工，双方之间签订的建设工程项目施工合同因违反了前述强制性规定而无效，张正国的居间行为违法促成红战公司与省建公司间签订建设工程项目施工合同，破坏了建筑市场的秩序，张正国的居行为法，其与红战公司间的《居间协议》无效，综上，张正国依据该协议主张的居间费用不受法律保护。
南京中院二审认为：该案中，涵田公司将位于汤山美泉路与延祥路路口汤山G81地块项目土建及水电安装工程发包给省建公司施工。省建公司承接上述工程后，制作G81地块项目土建安装工程内部承包招标文件，将自涵田公司处承包的土方、土建及水电安装施工交由他人施工，违反了法律和法规的强制性规定。
而张正国与红战公司签订的《居间协议》约定的居间事项是由张正国为红战公司与省建公司促成签订上述违反法律和法规的强制性规定的合同。根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。
综上，二审法院认为，张正国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
由此看出本案案情与公报案例有所区别，公报案例中的案情为居间人将应当由总承包单位自行施工的主体部分截肢分包给分包人，违反了建筑法的相关规定因此导致居间合同无效。
本案的案情并没有截肢分包，将工程分包给不具有资质的自然人或者不具有资质的单位、超越资质等违反建筑法的情形，属于将非主体部分的专业分包，也没有恶意串通投标或者相互勾结违反招投标法的相关情形，所以居间合同并不必然无效，签订合同时双方意思真实，没有违反法律和行政法规的强制性效力性规定，没有违反公序良俗而签订的居间合同是有效的。
1、双方在签订合同时不存在欺诈、胁迫、重大误解、有失公平的情形。承揽相关建筑分包工程时相关的承揽方应当具有相关专业分包资质，如果不具有相关资质，或者超越资质签订的承包合同，或者承包给没有资质的个人则因违反了相关法律而无效，而本案中是总承包单位与某某建筑公司签订了保温施工合同，该某某建筑公司具备拥有相关保温施工资质，属于非主体部分的专业分包工程，双方签订的保温专业分包合同是有效的。这点与上述最高院的公报案例的案情不同，本案中并不存在应当由总承包自行施工基础、主体的范围截肢分包的情形，也不属于分包工程进行再分包的情形，属于总承包对非主体部分保温工程专业分包，所以本案中居间合同促成的保温专业分包合同是有效的，居间合同约定的内容是有效的。
2、王某与李某签订的居间合同后，虽然李某个人属于无资质的自然人，但该工程并不是以李某个人名义承包，也不是与李某个人签订合同，而是与有资质的某某建筑公司承包，李某与某某建筑公司具备拥有委托关系，李某应当为某某建筑公司的代理人，并且某某建筑公司有管理人员参与投标和现场施工的行为，而不能认为是挂靠，应当认为是李某代理某某建筑公司的行为，签订居间合同的主体是有效的。
3、王某在协助某某建筑公司的代理人李某进行投标过程中，在双方签订保温施工合同后，双方才签订了居间合同，并在合同中明确了相关保温施工合同价格和居间合同费用，并不进行串标、相互勾结、暗中操作的违法情形，王某积极主动促成双方达成签订合同的目的，其行为完成了居间合同约定的工作内容。
4、在保温施工合同签订后，李某代理的某某建筑公司认为中标价过低，支付了王某的居间费后无利润甚至有可能亏本，无力进行继续施工其打算解除保温施工合同，从而李某作为某某建筑公司的代理人拒绝支付王某的居间费用。该理由并不合理，王某作为居间人完成了居间工作，李某在与王某签订了居间合同后，在王某完成居间合同约定的内容后，李某应当按照居间合同的约定支付居间费用，而不支付居间费用属于违约行为。而李某认为中标价过低无利润甚至有可能亏本甚至亏本，属于李某和某某建筑公司在签订保温专业分包合同的商业经营行为，商业行为应当自负盈亏，李某不能以此进行抗辩。王某与李某签订的居间合同只约定双方居间促成合同签订，并没有约定王某对该保温专业分包合同承担盈利的约定，居间合同支付居间费用与保温专业分包合同的盈利情况并不具有关联性，所以李某提出的的无利润并不是拒绝支付居间费用的理由。
刘诚冬律师，四川荆冠律师事务所律师，具有一级建造师，一级造价师，监理师证书，拥有十多年建筑施工经验。
本文内容仅供参考，针对同一问题，不同法院可能会出现不同裁判观点，相应风险请谨慎评估。
